오픈도어 [OPEN] 3분기 주주서한 분석 & 지난 2년 모기지 이자율 변화를 통한 분석

오픈도어[OPEN]는 내가 2020년 주가가 $20불이 넘었을 때부터 투자하고 있는 종목이다. 3분기 주주서한을 살펴보고 작년부터 올해까지 모기지 이자율 변화를 통해 내 생각을 정리해 보고자 한다.

 

 

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핵심 비즈니스 성과

• 2023년 3분기에 3136개의 주택을 매입하여 전분기 대비 17% 증가하였으며, 2687개의 주택을 판매하여 980백만 달러의 수익을 창출했습니다.
• 순수익(손실)은 -106백만 달러이며, 조정 순수익(손실)은 -75백만 달러입니다.
• 주요 재무 지표는 예상을 충족하거나 초과했습니다.

시장 상황

• 모기지 이자율이 20년 만에 최고 수준인 8%에 도달하여 구매자 수요 감소와 시장 청산율 감소를 초래했습니다.
• 이러한 시장 조건은 4분기 예상 수익에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

전략 및 기대

• 오픈도어는 기술을 활용하여 주택 매매 방식을 변화시키고 있으며, 현재 시장 점유율을 확대할 수 있는 많은 가능성이 있습니다.
• 비용 구조를 개선하고, 파트너십 채널을 확장하는 등의 전략을 통해 지속 가능한 성장을 목표로 하고 있습니다.

4분기 예상

• 예상 수익은 8억에서 8억 5천만 달러 사이가 될 것으로 예상됩니다.
• 기여 이익은 1500만에서 2500만 달러 사이가 될 것으로 예상됩니다.

 

 

모기지 이자율 변화 추이 2022~2023

지난 2년간 30년만기 모기지 이자율

 

1st Quarter (Q1): The rate was 3.86% as of March 31, 2022.

2nd Quarter (Q2): By June 30, 2022, it increased to 5.32%.

3rd Quarter (Q3): The rate further rose to 5.65% by September 30, 2022.

4th Quarter (Q4): By the end of the year, on December 31, 2022, it was 6.77%.

 

1st Quarter (Q1): The rate slightly decreased to 6.44% by March 31, 2023.

2nd Quarter (Q2): It then stood at 6.57% as of June 30, 2023.

3rd Quarter (Q3): In Q3, the rates fluctuated significantly, with values like 7.12% on September 7, 7.19% on September 21, and 7.31% on September 28 4th Quarter (Q4): In Q4, the rates varied, reaching 7.03% on December 7, 6.95% on December 14, 6.67% on December 21, and 6.61% on December 28."

 

모기지 이자율을 바탕으로 한 분석

이자율이 낮은 초기 분기에는 부동산 시장이 활발해질 확률이 높다. 사람들이 더 많이 집을 살 수 있게 되고, 집 판매도 활기를 띨 수 있어 이건 오픈도어에게도 좋은 소식이었다.

 

• 2023년 3분기 Q3 (이자율 6.81% - 7.31%):
  이자율이 오르면 집 사는 비용도 올라갔고, 사람들이 집을 살 수 있는 능력도 줄어들었다. 이러면서 부동산 시장이 침체되었었고, 집 팔릴 확률도 낮아졌었다. 이건 오픈도어한테도 좋지 않은 영향을 끼쳤다
• Q4 (이자율 7.49% - 6.61%):
  4분기 초반에 이자율이 올랐다가, 후반에는 다시 떨어지는 경향을 보였다. 이자율이 올라가면 부동산 시장이 좀 느려질 수 있는데, 이자율이 떨어지면 다시 활발해질 수 있다고 생각한다. 이건 오픈도어에게 기회가 다시 생긴다는 의미일 수 있다고 생각한다.

 

오픈도어 3분기 주주서한을 살펴보고 이자율의 변화 추이를 살펴봤다. 4분기 실적 발표가 다가오고 있다. 결국 모기지 이자율 변동은 부동산 시장의 수요와 공급, 가격, 판매 속도에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 그리고 이게 오픈도어의 성과에도 직접적인 영향을 줄 수 있다고 판단한다. 오픈도어 경영진이 이런 시장 변화에 잘 대응하고, 좋은 전략을 갖추길 바란다.